为什么改造(或拆除)废弃的购物中心比你想象的要难

商场几十年来的衰落,但近期经济的衰退和转型已经将这些物业转化为令人信服的转换机会
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购物中心的概念和盈利能力在衰落下,毫无疑问。

多年来,观察者已经发表了这么做商场正在死去。作为沃尔玛和目标等独立竞争对手的次级繁荣经济部门慢慢失望,电子商务增长增加经济压力在购物中心。

但随着这种下降,一个潜在的新机会来了——以越来越多的所谓的“死去的购物中心,“半被遗弃的零售空间,其期货仍未确定。建筑行业应该如何回应?

尼克·a·Egelanian,零售房地产开发和建筑咨询公司网站业务公司的创始人和总裁,商场的历史将令人着迷于零售建设的经济现实,并提出了未来可能带来的东西。

衰落的历史

在很多方面,购物中心概念的历史让我们得以一窥美国生活的现实。

许多人倾向于认为商场的衰落最近开始迅速地刺激了电子商务的增长和一系列经济衰退,包括最近的经济衰退所带来的新型冠状病毒肺炎大流行病。然而,根据Egelanian的说法,商场的衰落早先开始。

“到2001年,百货公司的国家零售销售额已经下降了20年,”Egelanian说。“这意味着那些下降一直返回到1980年。人口普查部门市场份额曲线在百货商店销售中展示了几乎直接45度曲线,这是商城业务的领导者。”


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Egelanian认为,零售市场花了这么长时间才赶上这一趋势的原因是,一系列干预性衰退掩盖了购物中心不断下滑的业绩。

“这种下降不一定那么明显,”埃格兰尼亚说,“因为它是断断续续发生的。”如果出现经济低迷,销售额下降的幅度会比其他时候更大,但人们会将其归咎于经济低迷。他们没有看到正在发生的系统性变化。”

Egelanian知道商场的衰落意味着在地平线上会有一个很大的机会。但他也意识到,有相当数量的繁文缛节,可以防止开发人员利用它,使建设的前景复杂化以转换其他用途的性质。

谁拥有商场?

在一般人看来,购物中心的功能就像其他建筑一样。它假设有一个单一的所有者,商店支付租金,类似于人们支付租金或每个月的抵押贷款。但根据埃格兰尼安的说法,让购物中心得以运转的债务和所有权体系的现实情况更为复杂。

其中一个原因是商场的高成本。“商场运营的成本结构显着高于在沃尔玛或目标等独立建筑物中运行的成本,”Egelanian说。“你必须建立和维护一个巨大的停车场;您必须使用警卫和监视创建安全基础设施;您必须在室内环境中保持温度和气候。......你基本上在一个非常具体而耐用的建筑内运行一个小城市。“

由于这些高成本,商场建设通常由金融和所有权义务的奥术网络资助。“当这些商场建造时,他们认为他们会永远在那里,”Egelanian说。“因为这一点,他们是以一种使他们非常耐用的方式创造的,非常难以撤消。”

Egelanian解释说,一家商场并不是一个实体所拥有的。“典型的商场有多达六到七名的业主,”他说。“每个百货商店都可能拥有它的房地产垫,或者它可能由他们卖给它的其他人拥有。实际购物中心所有者只拥有它们之间的所有空间。公共空间由商城开发人员拥有,如Macerich或Simon,或房地产投资信托。“

这些属性的纠缠所有权结构意味着即使在商场转换的开始建设的过程也需要从一大群利益相关者购买,他们可能都有不同的利益和关于该物业未来的想法。“在未经每个人获得许可的情况下,所有者之间的互补机构在没有得到每个人的情况下,我们就无法做任何事情,”Egelanian说。

回收黄金地段

Egelanian认为,一小部分商场物业将继续为新的零售而重复使用。“在一小部分案例中......一些中心是重新掌握的。”Egelanian表示,这些转换比故意是故意的,导致“商场的壳牌带有一堆批量零售商面对商场,而商场内部没有功能。”

Egelanian将这些转换与心脏已停止跳动的身体进行比较。

对于绝大多数的商场物业来说,未来最赚钱的方式将是彻底拆除并重新利用土地。“这些土地非常宝贵,因为这些购物中心通常建在非常好的位置,有非常好的高速公路,”Egelanian说。“它们还产生了大量税收,所以城市非常关心它们的命运。”

埃格兰尼亚预计,未来15年,商场可能会根据不同司法管辖区的需要,根据需要进行改造和拆除。

“其中一些房产将成为住宅,但住宅是一个净税收用户,而这些房产中的大多数是净税收产生者,”Egelanian说。“住房是社区的一部分,实际上要花很多钱,而零售才是真正赚钱的部分。因此,社区可能更有兴趣将其转变为公共用途,如一个交通中心,一个新的体育场或一个新的公园。其中一些将成为就业中心,吸引像英特尔或亚马逊这样的公司。”

无论美国购物中心的未来如何,埃格兰尼亚预计,它们将成为世界上城市和郊区景观中罕见的景象。“在1955年到1985年或1990年,我们建造了大约3000家购物中心,”埃格兰尼亚说。“我认为,15年后可能会有大约125座购物中心建筑。”

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