建筑项目的基本经济学

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所有者赚钱才能建立钱吗?承包商如何获得报酬?在这里,我们回答了这些基本问题,有人对行业新的可能有关于建筑项目的经济学
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大多数在建造中工作的人都意识到该行业的基本经济学。

但并非建筑项目中涉及的每个企业都充分了解金额如何流过。对于行业新的专业人士而言,像最近的毕业生刚刚开始他们的建筑职业。

为了帮助这些群体,BlueBeam博客采访了John Kennedy来自马萨诸塞州理工学院的房地产中心,他自1994年以来一直是讲师。肯尼迪在其他课程中教授了建筑环境的设计,建造和房地产开发部门的创业和战略规划。肯尼迪还拥有了几家建筑和发展业务。

使用大型商业办公大楼的一个例子,这是钱如何通过项目流动,以及各种利益相关者如何支付的一些基本细微差别。

谁领导了商业办公大楼的建筑?

“商业办公大楼基本上由拥有大型租户的房地产开发商建造,”肯尼迪表示,补充说,有时个人或其他大型公司可能导致项目的“所有者”。

商业办公大楼项目的所有者如何融资建筑物的建筑?

“这些项目由一定数量的股权提供资金,即房地产开发商拥有这种股权或他们出去行业的股权或债务贷款人,”肯尼迪说。

这些公司可以以贷款的形式为房地产开发商提供资金,其中开发商一旦建造建造就会随着时间的推移而偿还。或者金钱作为股权投资,其中公司将根据建筑物所赚取的收入金额支付分销。此外,在后一种情况下,当售出建筑物时,肯尼迪说,建筑物的投资者将支付销售收益的一部分。

谁为主人建造了建筑物?

一旦融资,建筑师已经开始设计并制定建筑计划,那么所有者将选择一名普通承包商来领导并监督建筑的建筑。肯尼迪表示,这可以通过竞争性竞标过程,潜在的一般承包商向业主提交给业主,这是一个基于建筑师正在进行的设计中所见的提案,或通过建立的,值得信赖的关系,所有者可以与一般承包商有一般承包商。

“商业项目的大多数房地产开发商与一名或两个一般承包商合作,并根据一定阶段的图纸谈判一定的价格,”肯尼迪说,“然后他们继续通过这个过程与他们一起工作。”

一般承包商如何获得报酬?

“这笔钱基本上来自主人,”肯尼迪说。“每月一次,一般承包商向业主提供征用请求,在30天内,您应该在30天内获得为该点完成的工作报酬。”

通常,承包商和所有者可以同意不同的时间表上的不同支付结构,调整可能的风险以及可能根据施工进展的进展情况来发挥的其他潜在障碍。

分包商何时以及如何代表一般承包商工作,获得报酬?

作为一般承包商工作建造建筑物,他们将经常雇用其他承包商来完成某些任务。这些分包商可以进入一个项目,以完成常见的任务,例如为建筑物所需的基础或玻璃窗提供混凝土。

肯尼迪表示,当时在与建筑物的主人谈判其价格时,预计将要支付分包商的预计成本。“让我们说你有一个具体的供应商,他们给你一般承包商,在月底的一个账单,”肯尼迪用作一个例子。“你是一般承包商,可以支付该法案或者在收到所有者的钱后支付你的潜水费。”

所有分包商是否获得了类似的费用?

根据肯尼迪的说法,并非所有建筑分包商都被同样支付。While there are many contractors that are competing for “commoditized” work needed on almost any construction project—think a concrete supplier or a carpenter—there are also “specialized” contractors who complete tasks that are more unique (e.g., installing solar panels or other alternative building materials) and, therefore, are harder to find in the market.

“在施工中,你得到曲线,”肯尼迪说。“有商品建设者和专业建筑商。如果您是建立某种类型的高级实验室建筑或生产设施的人中之一,则由于合格竞争较少的项目更复杂的项目,边际(或利润)通常会更高。“

另一方面,如果您是商品建设者,这意味着您提供的工作或服务有很多竞争,肯尼迪说,利润(或利润)不太可能是高度的。

肯尼迪表示,承包商或分包商可以做出致力于提高业务前景的最佳事项之一,是为了在高质量,随时以及他们最初提出的预算范围内开展扎实的宗旨。其中一个尊重的内容缩短了建筑物的投资收入的全部财务生存能力 - 承包商通过制定积极声誉赢得更多工作的能力。

投资商业办公大楼的风险是什么?

商业办公大楼的成功旨在以人们占用的人,通常是需要办公空间的公司。热情的商业办公塔楼享有优质设施,良好的设施将能够指挥其租户的更高租金,而较早的建筑物建造,即可开始运作和收集租金。

因此,大多数房地产开发商将寻求从一开始就通过确保建筑物的租赁租赁来减少这一风险。

“这就是为什么速度是本质,”肯尼迪说建筑物。“If I’m a huge company and I say, ‘I’d like to take 50 stories of that 100-story building, but you’ve got to be done in X period of time,’” that puts a lot of pressure on the developer to deliver it on a specific timeframe. This is why building “on time” is critical all the way through from owner to general contractor to all the subcontractors working on a project.

在罕见的情况下,房地产开发商将在没有排队的任何租户的情况下继续进行项目。这是一个远远突破口的选择,肯尼迪说,当主人愿意抓住经济足够好的时候,这通常是这样做的,这是建造建设,它将充分吸引租户。

“有两种建筑物,”肯尼迪说。“Buildings that people build with tenants in place, and people that build buildings on what they call ‘speculation,’ meaning nobody is in the building, but the owner thinks the market is good and the building is good, so they take a risk on that.”

商业办公大楼成功的其他大风险是财务。Kennedy表示,如果建造大楼的资金比最初预测,投资的财政盈利能力就会拿走。

这可能发生在项目的每个级别。例如,单个分包商过度预算可能会对建筑的财务健康有问题,特别是当一个大型项目有可能数百个分包商工作时。“每个人都需要符合线条,”肯尼迪说。

一旦建造建造,最初的投资者如何 - 以及债权人 - 获得报酬?

如果一切顺利,建筑物按时和预算建立,充满租金租户,肯尼迪表示,建筑物的股票投资者以两种方式支付。

一,投资者在建筑的寿命期间收到一部分正在进行的现金流。二,一旦建筑物出售,股权投资者将获得他们赚取的最初资金,并假设建筑物销售的建筑物的销售比其成本更高的价格,它的股票投资者也将获得巨大的回报,以初步投资。

另一方面,如果建筑物失败了任何人的前锋 - 如果它以折扣销售给建设投资者的费用,即在其初始投资上赔钱。

Finally, if the owner took out a loan to finance part of the building’s construction cost, the owner will make ongoing payments over a pre-set term with the creditor until the amount of the loan is paid off, similar to paying a mortgage or making car payments.

以下是虚拟现实的三种方式正在改变施工。